MDM, 투자자 몰리는 마곡지구에 오피스텔 분양 
대한민국 대표 디벨로퍼 도약…미래 부동산개발 문화 제시

MDM-고급컨셉 전략으로 분양사업마다 인기, 대박행진 신화 쌓아 와
한국부동산개발협회장 취임-한국자산신탁인수 등 부동산개발 승승장구
장학사업으로 사회에 기여 -죽기 전날까지 장학사업 지속하는 게 꿈

■MDM, 손대는 사업마다 연이어 대박

MDM은 최근 수년간의 개발사업에서 주목할 만한 실적을 보여 왔다.
기존 상품과 차별화된 고급 컨셉을 선보인 부산 대우월드마크센텀(2007년)을 시작으로, 신분당선 판교역 맞은편에 판교 푸르지오 월드마크(2011년)를 런칭하며 성장세를 이어갔다.
이어 송파 푸르지오시티(1249실), 신야탑 푸르지오시티(168실), 판교 엠타워(102실) 등 수익형 개발사업을 중심으로 도약의 발판을 마련했다.

특히, 광교신도시에서는 신분당선 연장선 인근에 복합단지를 공급해 큰 인기를 얻었다. 아파트와 오피스텔, 상업시설로 구성된 주상복합 광교 푸르지오월드마크(2012년)가 대박을 기록했으며, 광교더샵레이크파크(2013년)도 천연호수(광교호수공원) 조망권과 합리적 실내공간을 내세워 사업에 성공했다.
올 하반기 들어 MDM은 세곡, 위례, 마곡을 중심으로 분양사업을 펼치며, 연이어 부산업계의 이목을 집중시키고 있다.

위례사업은 신도시 최중심인 C1-5·6블록에 서울권역 마지막 주상복합을 분양할 예정이다. 아울러 10블록에서도 지역의 랜드마크가 될 복합상업시설을 공급한다.
최근 키워드로 떠오른 마곡에서도 초대형 오피스텔을 분양 중이다.(마곡지구 B4-3블록. 단지 총 1,396실, 연면적 2만7,747평 규모). 한국에서 ‘성공한 디벨로퍼’의 상징이 된 문 회장이 최근 손을 댄 곳은 한국부동산개발협회. 회원사의 요청에 협회장직을 수락한 이래, 업계 환경개선과 공동 개발아이템 발굴 등 여러 시도에 나서고 있어 뜨거운 화제다.

개발업의 특성상 진입장벽이 낮아 경쟁이 치열한 데다 단 한 번의 실패에도 재기가 쉽지 않은 업계 환경을 어떻게 손질하고 신성장동력을 찾아 낼 지 해당업계는 말할 것도 없고 관련 업계에서도 문 회장의 횡보에 촉각을 곤두세우고 있다.

MDM은 개발이익을 사회에 환원하는 오블리스 노블리제 실천에도 앞장서고 있다. 2001년말 5억원을 출자해 문주장학재단을 설립했으며, 지난 1월 재단설립 13년 만에 출연규모 100억원의 장학기금을 달성했다. 재단은 초·중·고등학생 830명과 서울대, 경희대 등 68개 대학 총 1,226명에게 장학금을 전달했으며, 도서관 건립과 교육기자재 지급은 물론 탈북청소년을 위한 대안학교 사업 등에 적극 참여하고 있다.

■디벨로퍼, 개발사업 성패 쥔다

-한국부동산개발협회의 원래 회원수가 얼마나 되는가.
“한때 400여개사 정도 되었으나 실제 활동하는 진성 회원은 100여 개사에 불과하다. 앞으로 신규 회원을 적극 발굴하겠다. 우리 회원사 중에 대형 건설사도 많다. 상가·복합단지·오피스텔·오피스·공단개발 등 주택사업 외의 각종 개발사업을 추진하려면 일단 부동산개발업 등록을 해야 한다.”

-디벨로퍼의 역할이 뭔가.
“부동산 개발의 총 지휘자라고 보면 된다. 위치 선정에서부터 상품개발,마케팅 전략,사업자금 조달 방안 등 사업 전반에 대한 기획과 아이디어를 만들어내는 일을 한다. 그러므로 개발사업의 성공여부는 디벨로퍼 손에 달려있다고 해도 가언이 아니다.
즉 디벨로퍼의 역량이 어느 정도이냐에 따라 사업의 성과가 달라진다고 말해도 무리는 없을 듯 싶다.
2000년대 들어 한때 디벨로퍼 전성시대를 맞기도 했다. 경기가 호황을 누려 짓기만 하면 성공을 했다. 해서 디벨로퍼가 너무 양산되었다. 어중이 떠중이 다 개발사업에 손을 댔다.

그런데도 대개 성공을 했으니 프로와 아마추어의 차별화가 되지 않았다. 그러나 요즘 같은 불경기에는 아이디어가 성패를 좌우한다. 물론 아이디어가 좋다고 다 되는 것은 아니다. 사업구도를 잘 짜야 하고 사업 진행과정에서 지휘능력도 우수해야 성공한다. 디벨로퍼에겐 무엇보다 양질의 사업부지 선정은 기본이고 여기에다 어떤 컨셉트의 상품을 만들어낼 것인가, 또 사업자금은 어떻게 조달하고 개발이익 배분은 어떤 식으로 할 것인가 등등 사업 전반에 대한 구도를 짜는 것이 중요하다.”

-이제 부동산 개발사업은 한물 갔다는 얘기도 들리는데.
”물론 2000년대 중반과 같은 호황은 기대하기 힘들 것이다. 그러나 인간이 존재하는 한 부동산도 함께 한다. 수요는 좀 줄겠지만 낙후된 도심지 개발은 물론 곳곳에 새로운 부가가치 상품들이 존재한다. 얼마든지 새로운 수요를 만들어 낼 수 있다.오히려 이런 여건에서 주옥같은 작품이 만들어진다.  일각에서는 조만간 디벨로퍼가 금융기관과 시공사를 컨트롤하는 시대가 온다고 주장도 하고 있을 정도이다.
지금까지의 개발사업은 사업자금에 대한 보증을 선 건설사 위주로 진행됐으나 이제는 디벨로퍼가 주도권을 갖게 되므로 금융기관들도 프로젝트만 좋으면 디벨로퍼에게 직접 사업자금을 꾸어주려는 분위기다. 그동안 사업성보다 연줄 등 다른 요인을 보고 돈을 대출해주는 일이 많았으나 이제 그런 관행이 점점 사라지고 있으므로  그런 주장이 제기되고 있다.”

-부동산개발업자에 대한 사회적 인식이 좋지 않기도 하는데.
”워낙 영세한 업체가 많다보니 분양사고 등이 터져 그런 말이 나돌았다고 본다.그러나 디벨로퍼도 경쟁력 있는 양질의 업체만 살아남는다.
이들 업체가 앞으로 부동산 개발시장을 선도해 나갈 것이다. 또한 협회 내 윤리위원회 등을 두어 자정기능을 강화해 부실업체나 사회적 물의를 일으킨 업체는 가차 없이 처 낼 계획이다.”

-위축된 한국부동산개발협회를 발전시킬 방안은 있나.
”먼저 금융위기 이후 어려움을 겪고 있는 디벨로퍼들과의 상생을 위해 협회내 인큐베이팅센터를 마련했다. 좋은 프로젝트를 갖고 오면 기획· 설계·사업성 검토·금융·마케팅 등 사업 전반에 대해 각 분야 회원들이 우선 무상으로 서비스를 제공하고 사업이 성공하면 수수료를 받는다.” 또 정부와 공공공사 등의 장기 미착공 사업에 대해 협회 차원에서 개발 아이디어를 찾는 방안을 모색할 계획이다. 현재 LH공사·부천시 등이 제안해 일을 추진 중이다.”

■도시재생사업- 창의적 건축 디자인 필요
 
-부동산 경기침체로 허덕였던 최근 몇 년간 다른 디벨로퍼들이 명멸하는 동안 MDM이 진행한 사업들은 유독 성공률이 높았는데….
“건설 기술이 좋아져 이제 누구나 튼튼한 집은 지을 수 있다. 마케팅 포인트는 그 안에 사는 사람들이 원하는 걸 찾는 거다. 예를 들어보자. 경기 수원시 영통구 광교신도시에서 분양 중인 ‘광교 더샵 레이크파크’는 입주민들이 저렴한 가격에 매일 세 끼 밥을 사 먹을 수 있는 클럽 라운지를 운영할 예정이다. 처음 광고대행사는 이 오피스텔 광고에 ‘신개념 주거’ 같은 추상적인 문구를 뽑아왔었다. 아내가 언젠가 ‘오늘은 밥을 안 해서 정말 행복하다’라고 말했던 게 떠올라 수정했다. 조금 덜 고급스럽긴 하지만 ‘설거지로부터 해방’이라는 문구로 바꾸니 문의 전화가 하루 평균 50통에서 150통으로 늘었다.”

-정부가 ‘9·1 부동산대책’에서 앞으로 대규모 신도시 조성을 중단하겠다고 밝혔는데 디벨로퍼 입장에선 불리한 것 아닌지.
“인구가 줄고 있는 상황에서 도시 변두리 지역에 조성되는 대규모 신도시 시대가 막을 내리는 건 당연한 수순이다. 앞으로 도심 내 지역 수요는 늘고 변두리는 점점 쇠퇴할 것이다. 그런 면에서 기존 건축물을 정비하는 도시재생 사업이 힘을 받게 될 것이다 이런 기회를 찾는 것이 디벨로퍼의 역할이다.”

-도시재생 사업과 관련해 정부와 업계가 어떤 비전을 가져야 한다고 생각하는지.
“우리나라는 아직 건축물 규제가 너무 많다. 색깔이며 건축물 모양까지 규제하다 보니 개성 있는 설계가 나오기 어렵다. 세계적인 흐름을 보면 앞으로 자연물을 위주로 한 관광보단 도심 속 쇼핑, 문화시설을 필두로 한 도시 관광이 대세가 될 텐데 조금 더 창의적인 건축 디자인이 필요하다. 나는 한강도 둔치 때문에 주택이나 상업시설을 뒤로 빼는 현 배치 대신 주상복합, 레스토랑 등을 강변에 전진 배치하는 전략을 써야 한다고 본다. 아직까지 국내에는 싱가포르 마리나베이, 일본 롯폰기힐스처럼 대표적인 도시재생 성공사례가 없는 만큼 좀 더 큰 틀에서 과감한 개발 전략을 구사할 필요가 있다고 본다.”

■죽기 전까지 장학사업 계속한다

-장학사업 등 사회활동에도 많은 애정과 관심을 가지고 있는 것으로 알고 있다. 어떤 배경과 소신이 있는지.
“어린 시절 가난함에 치여 살았고 이 정도로 성공할 것이라 고는 꿈에도 생각 못했다. 대학도 어느 독지가가 장학 금을 지원해 줬기에 마칠 수 있었는데 지금도 생각하면 눈물나게 고마운 분이다.
창업 후 2년 정도 고생해서 10억원 좀 넘게 수익이 났는데 5억원을 떼서 장학재단을 만들었다. 그랬더니 직원들 은‘저 양반 이제 회사 그만하려나 보다!’생각했을 것이다. 자본금 5000만원에 겨우 이익 나기 시작했는데 반을 떼서 장학재단을 만드는 것을 보니 제정신 아니구나 생각했을 것이다.

장학재단 설립은 대학 시절 독지가의 도움으로 졸업을 하는 순간 나 자신과 맺은 약속이었다.
직원들의 ‘원망’ 섞인 눈빛을 뒤로하고 장학재단 등록증서를 받는 순간 환갑 전에 100억원으로 재단적립금을 늘라겠다는 새로운 목표를 세웠다. 이미 지난 3월，목표보다 3년 앞당겨 장 학재단적립금 100억원 목표를 달성했다.. 지금까지 68 개 대학 1265명의 학생에게 수혜가 돌아갔다. 65세 200억원，70세 최소 300억원 이상으로 목표를 확장해 나 가며 죽기 전까지 장학재단을 늘려나갈 계획이다. 내가 그랬듯이 장학금을 받은 학생들이 사회에 긍정적인 선순환을 만들 수 있을 것이다. 디벨로퍼로서 사회에 도움이 되는 일을 하는 것도 중요하지만 장학재단 사업을 통해 사회에 이바지하고자 하는 마음도 있다. 죽기 전날까지 일을 하는 것이 삶의 계획이자 목표고 그를 통해 장학재단 적립금을 늘려 한 사람이라도 더 수혜를 볼 수 있도록 하는 것이 꿈이다.”