MS 1위 한국토지신탁실적 추월, 도시정비사업 집중 재 확대 노력

부동산신탁업계의 두 강자 한국자산신탁과 한국토지신탁이 올 한 해 큰 변화를 겪었다.
오랜 시간 부동산신탁사의 시장 점유율 1위 자리를 지키던 한국토지신탁이 그 자리를 한국자산신탁에 내주었다.

한국자산신탁 대표 김규철 대표는 장흥이 자랑하는 대표적인 CEO다. 지난해 한국토지신탁의 시장 점유율은 19.3%로 전체 1위를 유지했고 이어 한국자산신탁이 16.3%로 2위었다. 그러나 올해 한국토지신탁은 부진한 실적을 보이며 시장점유율 14.6%로 업계 2위를 차지했다. 1년만에 점유율이 4.7% 하락한 결과다.

한국자산신탁은 공격적 영업 및 사업 확장에도 불구하고 한국토지신탁의 기세에 밀려 만년 점유율 2위를 차지하다 올해 시장점유율 16.1%를 기록하며 순위를 역전시켰다.한국자산신탁은 올해 3분기 당기순이익 876억원을 기록했다. 전년 동기 614억원에 비해 43%가량 증가한 수치다.

금융사의 재무건전성을 보여주는 지표인 NCR은 작년 650%에서 80% 넘게 증가한 1189%를 나타냈다. 영업이익률도 전년 동기 대비 24% 가량 증가한 73%였다.
한국자산신탁의 호실적은 사업 포트폴리오 변화가 바탕됐다. 한국자산신탁은 올해 주력 사업이던 차입형 토지신탁 비중을 줄이며 리스크를 감소시켰다. 차입형토지신탁은 지난 2017년 수주액 정점을 찍고 점차 하락세를 그리고 있는 시장이다.
한국자산신탁은 관리형 토지신탁과 담보신탁ㆍ관리신탁 같은 비토지신탁 비중을 늘리며 공백을 채웠다. 또한 부동산신탁업계의 새로운 먹거리 분야인 정비사업을 꾸준히 수주했다.
한국자산신탁은 업계에서 유일하게 부동산 개발 및 부동산 금융 회사를 하나의 그룹회사로 갖고 있다. 회사의 특성을 바탕으로 리츠 영역도 확장하며 사업 상품을 확대하고 있다.
전세가격 급등에 따른 주거 불안이 심화되는 상황 속에서 기업형 민간 임대주택 사업인 ‘뉴스테이’사업을 통해 수수료 수익 증대도 기대하고 있다. 장기적으로는 임대주택 매각을 통한 수익도 기대할 수 있어 관련 사업 강화를 위한 업무를 추진할 계획이다.

반면 시장점유율 1위를 빼앗긴 한국토지신탁의 경우 올해도 긍정적 성과를 내지 못했다. 한국토지신탁은 올해 3분기 당기순이익 450억을 공시했다. 전년 동기 806억원에 비해 44%하락했다. NCR은 올해 3분기 588%로 전년 동기 대비 47% 하락했다. 영업이익률도 전년 동기 대비 약 17% 감소한 47%로 전체적으로 하락세인 재무 상황을 보였다. 한국토지신탁의 부진한 실적에는 주력사업 환경 부진 및 사업 비용 증가가 원인이 됐다. 한국토지신탁은 차입형 토지신탁에 대한 공격적 수주를 통해 지난 몇 년간 눈에 띄게 사업을 증가시켰다. 그러나 부동산 시장 불황으로 인해 과거의 수주 이력이 한국토지신탁을 발목잡았다.
차입형 토지신탁은 준공 시기가 가까워지면 홍보비를 포함한 지출 증가를 피할 수 없는데 한국토지신탁의 분양예정 단지 중 올해와 내년 입주를 시작하는 단지는 14개나 된다. 홍보 및 분양관리 비용이 증가할 수 밖에 없는 것이다.

조윤호 DB금융투자 연구원은 지난달 16일 발표한 보고서에서 “한국토지신탁의 3분기 실적은 영업수익에서는 별 다른 차이가 없었지만 영업비용이 예상보다 많았다”고 설명했다.
한국토지신탁은 지난 8월 현대해상으로부터 강남사옥을 매입하며 비용을 추가로 발생시켰다. 매매 가격 3.3㎡당 3407만원, 매매금액 3605억원으로 단위 면적당 역대 서울 오피스 건물 최고 가격을 기록했다. 여기에 더해 최근 참여한 한진중공업 인수 예비 입찰이 재무 근간에 악영향이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

조 연구원은 “실적 안정성이 낮아진 것 외에도 한국토지신탁의 펀더멘털에 영향을 미칠 수 있는 변수가 발생했다”며 “최종 결과가 나올 때까지 기다려야겠지만 한진중공업 인수 시너지를 기대할 수 있을지 의문”이라고 밝혔다. 다만 업계 최초로 대전 용운 재건축 사업을 맡으며 도시정비사업을 성공적으로 완료했던 경험을 바탕으로 서울을 비롯한 수도권과 광역시에 대행자 및 시행자 방식으로 꾸준히 수주 성과를 내고 있다는 점은 긍정적이다.

또한 리츠 사업 부문을 확대하고 있다. 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 방식으로 검토하고 있으며 우량 오피스 및 물류센터 개발사업에도 영역을 확대할 계획이다.
과거 차입형 토지신탁으로 괄목할만한 성장을 이룬 두 대형신탁사는 이제 금융신탁사들의 성장위협 속에서 자리를 지키기 위해 고군분투하고 있다.

두 신탁사 모두 신규추진사업으로 도시정비사업을 중점사업으로 내세웠고 현재 사업을 시작하며 수익 포트폴리오 변화가 본격적으로 이뤄지고 있다. 다만 금융지주를 바탕으로 한 신탁사들의 공격적 행보 앞에서 두 신탁사의 시장 점유율은 지속 하락하고 있다.